不動産市場に売り出されている物件の中には、「再建築不可」の物件があります。
再建築できない物件は資産価値がなく、売却できないと考える方もいらっしゃいますが、実際の不動産市場ではきちんと取引が成立しています。
今回は、再建築不可物件を購入するメリットを整理し、実際に売却が可能だということを再認識していきましょう。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在の建物が取り壊された場合に新たな建築物を建てることが法律上認められない物件を指します。主な原因は、土地が建築基準法で定める「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している」という接道義務を満たしていないためです。
建物を安全に利用するためには、消防車や救急車といった緊急車両の進入を阻害しないことが求められていますが、再建築不可物件では、この接道義務を満たしていないケースが多く、主に3つのパターンに分類されます。
- 全く接道していない
- 接道しているものの、間口が2m未満
- 接道はしているが、建築基準法で認められた道路ではない
建築基準法が制定された1950年（昭和25年）当時は、既存建物の中に、新しく制定された基準を満たさないものが数多く含まれていました。また、都市計画法の制定が1968年（昭和43年）なので、築50年を超える物件の中に、再建築不可物件が見られることになります。
再建築不可物件は、現状の建物をそのまま利用することは可能ですが、老朽化や災害によって取り壊された場合、新たに建築することができません。そのため、資産価値が相対的に低く、利用に制限があるのが特徴です。
再建築不可物件を購入するメリット
再建築不可物件のデメリットは将来建て替えが出来ないことで、通常の物件にはないリスクが存在するという意味では、取り扱いが難しい物件であることは確かです。
また、このような物件は担保価値が低く評価されるため、購入時に住宅ローンを借り入れることが出来ません。結果として、売却する際も、現金で購入する買主を見つける必要があり、売却活動が難航することも考えられます。
一般の人には取り扱いが難しい再建築不可物件ですが、買う側から見ると次のような大きなメリットがあります。
価格が安い
価格が相場よりも格段に安いことです。それぞれの物件で条件は異なりますが、通常の5割から7割の価格で取引されています。例えば検討している物件が3000万円の相場であれば、再建築不可の物件では1500万円〜2100万円で購入出来ることになります。
税金が安い
再建築不可物件では税金を計算する元となる固定資産税評価額が低いので、固定資産税や都市計画税が安くなるメリットがあります。
リフォームは可能
再建築不可物件については、建て替えはできないものの、今ある建物をリフォームして住むことは可能です。物件を安く購入して、リフォームに費用を掛けるという選択肢が十分考えられます。
ただし、リフォームについては増改築（延床面積を増やさない、構造を変えない）しない、既存の建物の骨格や構造を変えない範囲に限定されるなど、制限があることに留意が必要です。
また、耐震性に問題があることも多いため、建築の専門家に相談することが不可欠になります。
再建築不可物件を建築可能に変える手法について
取り扱いが難しく、資産価値が低いと見なされる再建築不可物件ですが、購入後に再建築可能に変えることは不可能ではありません。
再建築不可物件の多くは、接道義務を満たしていないことが原因です。この問題を解決することが再建築を可能にする鍵で、次のような方法が考えられます。
隣接地の購入
隣接地を購入して道路に2メートル以上接する形に変更する。隣地所有者との交渉や境界確定、土地登記変更の手続きが必要です。
隣接地を一部借地
借地契約を結び、土地利用権を確保することで接道義務を満たせる場合があります。
私道の共有持分を取得
接道義務を満たしている私道がある場合、その道路の共有持分を取得することで適法化できる可能性があります。
道路指定を受ける
接している道が「建築基準法上の道路」として認められていない場合、地方自治体に申請し、その道を「法42条2項道路（みなし道路）」として認めてもらう道路の指定申請を行うことが考えられます。
このように、再建築不可物件は取り扱い方次第で、資産価値が大きく変わることがあるため、知識と経験のある不動産会社に相談することで、再建築不可物件でも高値で売却することは可能です。
ただし、物件ごとに状況や条件が異なるため、事前調査に時間がかかる場合も少なくありません。相続物件等で再建築不可物件を取得される場合は、早めに不動産会社にご相談ください。
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