不動産を売却した場合、利益が発生すると譲渡所得税が課税されることになりますが、マイホームの売却については、様々な特例が用意されています。
主な特例として、「3,000万円特別控除」「居住用財産の買換え特例」「軽減税率」などがあげられますが、今回は「3,000万円特別控除」について、詳しく見ていきましょう。
3000万円特別控除とは
「3000万円特別控除」とは、マイホーム（居住用財産）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができる特例のことをいいます。
自宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合でも、3,000万円までの利益には 税金がかからないというもので、不動産売却に関連する代表的な特例措置として知られています。
国税庁のHPには、「No.3302 マイホームを売ったときの特例」として、「マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例』といいます。」と解説されています。
実際に特例を受けるためには、次に説明する「適用条件」の規定がありますので注意が必要です。
3000万円特別控除の適用条件
この控除を受けるには、いくつかの 厳格な条件 をクリアする必要があります。適用条件を満たしているかどうかも含め、しっかりチェックしておきましょう。
売却する不動産がマイホーム（居住用財産）であること
3000万円特別控除は、マイホーム（居住用財産）に関する特例措置になるため、対象不動産がマイホームであることが必須条件となります。
マイホーム（居住用財産）とは、「所有者が自己の生活の拠点として利用している家屋」ということになりますので、以下のような場合には適用されません。
- この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
- 投資用マンション・アパートなど賃貸に出していた物件
最終的には、住民票の有無ではなく、日常生活の状況、入居目的、構造等などが総合的に判断されますので、十分にご注意ください。
売却のタイミングが「住まなくなってから3年以内」であること
マイホームを売るタイミングも重要で、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限り、3000万円特別控除が適用されます。
「もう何年も前に住まなくなった家を売る」という場合、適用されないことになりますので、注意が必要です。
「住まなくなったマイホームを３年以内に売らなければ損をする」ということに留意しましょう。
親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売却していないこと
この制度は 第三者への売却を前提 としており、次のような相手に売却した場合は適用されないので、ご注意ください。
- 親、子、配偶者、兄弟姉妹などの近親者
- 生計を一にする親族
- 内縁関係にある人
- 特殊な関係のある法人（自身が経営する法人など）
売った年の前年及び前々年に「3,000万円特別控除」や「その他の特例」を利用していないこと
3000万円特別控除は、「一度使ったら、一定期間は使えない」というルールがあり、過去２年間に他の特例措置を利用している場合も適用不可となります。
- 売った年の前年及び前々年に、3000万円特別控除の適用を受けていないこと
- 売った年の前年及び前々年に、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
- 売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
- 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
建物を解体した場合については、適用条件が異なってくるため注意が必要です。詳細については、税理士にご相談いただくことをおすすめいたします。
マイホーム買い替え時の注意点
新居を住宅ローンで購入する場合、「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」は非常に大きなメリットになりますが、入居した年、その前年又は前々年に3000万円特別控除の適用を受けていた場合、住宅ローン控除については適用外となってしまうことに注意が必要です。
特に買い替えの方は、「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」と「3,000万円特別控除」は併用できないため、どちらを使った方が得になるか事前にシミュレーションする必要があります。
申告後の取り消しはできませんので、必要であれば税理士等にご相談ください。
「3000万円特別控除」については、いくつかの適用要件はあるものの、高い節税効果を持つ特例措置です。
できる限り適用要件を満たすよう、早めの準備、早めの相談を心がけて賢く特例を使いこなしましょう。
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