不動産は売り出す時期、タイミングによって、売却価格や税金が変わることがあります。現金化を急ぐ特別な事情があるときは別ですが、時間に余裕があるときは、売り出しにベストな時期とタイミングを考慮することが得策です。
今回は、早期売却・高値売却が狙える「売却時期」と税金の負担が少なくなる「タイミング」について、見ていきたいと思います。
不動産売却のベストシーズンは２月から４月
４月の年度変わりに人事異動がある会社が多いこともあり、毎年２月から４月にかけて不動産流通マーケットの動きは活発になってきます。
転居が多くなる時期は、不動産の需要も高まるため、不動産売却を検討している方にとってもベストシーズンということができます。
中古物件だけでなく、新築マンションや新築戸建のマーケットにおいても同じで、毎年2月から3月末までの間に竣工する物件が多くなっています。3月末の決算前に完売を目指すマンションディベロッパーや建売業者にとっても勝負の時期であり、売れ行きの芳しくない物件であれば大幅な値引きが期待できるタイミングです。
2月から4月にかけての時期は、一年で最も不動産売買が活発に行われるため、不動産売却を検討している方であれば、このタイミングに合わせるのが最も得策です。時間に余裕があるのであれば、売り出しを待ってでも、この時期を狙いましょう。
物件を売り出すまでには、売却を依頼する不動産会社の選定、物件査定、売り出し価格の決定といった準備が必要となりますので、ある程度の時間的余裕が求められます。不動産流通マーケットが最盛期を迎える2月に売却活動をスタートするためには、前年12月頃には、信用のおける不動産会社数社に相談し、売却に向けた準備を始めるのが良いと思われます。
９月から１０月の不動産売却も狙い目
秋の人事異動シーズンにあたる９月から１０月にかけても、不動産需要が高まる時期になりますので、不動産売却を検討している方にとっては狙い目と言われています。
夏の暑さも収まり、気候の面でも物件探しに最適な時期になりますので、多くの不動産会社が「マイホーム購入キャンペーン」等を開催するなど、不動産流通マーケットが活発になってきます。
2月から4月のベストシーズンに売却できなかった場合は、9月から10月の時期に照準を合わせた売却活動をおすすめいたします。真夏の暑い時期を避け、６月頃から不動産会社の選定、物件査定など事前の準備を整え、秋の売却シーズンに備えましょう。
どちらかの時期に売却活動をスタートするにしても、その準備は3ヵ月程度前からスタートすることをおすすめいたします。物件査定や依頼する不動産会社の選定、場合によっては軽微なリフォームや補修工事を行う必要が出てくるかもしれません。いずれにしても、余裕をもって進めることが不動産売却成功のカギになります。
所有期間の計算には要注意！売却のタイミングによって税金が変わります！
不動産売却時には、「譲渡所得(売却益)」に対し、所得税や住民税が発生します。「譲渡所得（売却益）」は、売却代金から物件の「取得費」と売却活動に必要な「譲渡費用」を差し引いた額となり、この金額に対し、不動産の所有期間に応じた下記の税率を掛けた税額を支払うことになります。
＞不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」
所得税 30.63％※ 住民税 9％ 合計 39.63％
＞不動産の所有期間が5年を超える場合「長期譲渡所得」
所得税 15.315％※ 住民税 5％ 合計 20.315％
ご注意いただきたいのは、不動産の所有期間に関する計算方法が、単純に購入した日から5年間を経過した日で判断されるわけではなく、『売却した年の1月1日現在で所有期間5年を超えている』ことが求められるということです。税額の計算上は、実際に所有した期間よりも短くなってしまうことを覚えておきましょう。
例を挙げると、2018年４月1日に取得し、2023年８月1日に売却した場合、実際の所有期間は5年４カ月となりますが、税額の計算上は、2023年1月1日現在で４年9ヵ月しか経過していないため、税率の高い「短期譲渡所得」になってしまいます。
2023年1月1日以降の売却であれば、税率の低い「長期譲渡所得」になりますので、売却のタイミングについては十分に注意が必要です。
また、居住用財産の売却・買換にあたっては、各種の特例制度がありますが、所有期間が5年を超えていることが条件となるものが多いため、こちらも注意が必要となります。売却時に相応の売却益が見込まれる場合は、所有期間が5年を超える時期まで売却を待って、税負担の軽減をすることも考える必要があります。
不動産売却は「所有期間が1月1日現在で5年を経過してからが有利」と覚えておきましょう。
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