不動産売却を依頼する際の「媒介契約」は３種類！「媒介契約」の特徴について

不動産査定の結果に納得できたら、次は正式に不動産会社に物件売却を依頼することになります。その際に必ず締結するのが、「媒介契約」。

売却開始時に、いきなり“契約”を結ぶことに躊躇する方もいるとは思いますが、「媒介契約」は、不動産会社に売却を依頼する際の取決め、売却活動に関する取り決めを書面にまとめたもので、「売買契約」とは全く異なるものです。

売却を依頼する際に必須となる「媒介契約」には、３種類の契約形態がありますので、今回はそれぞれの「媒介契約」についてメリット・デメリットを見ていきたいと思います。

不動産売却時に必須となる「媒介契約」とは
３種類ある媒介契約の特徴について

不動産売却時に必須となる「媒介契約」とは

不動産売却は一般的な中古品の売買と異なり、売主自らが買主を探すことは難しく、その契約にも様々なリスクが存在します。そのため、通常は不動産売買の専門家である宅地建物取引業者（不動産仲介会社）に物件売却を依頼することになり、その際の契約が「媒介契約」となります。

媒介契約書には、不動産会社が行う売却活動に関する取り決めや仲介手数料率などが記載されており、売却業務に関するトラブルを事前に防ぐことが主な目的になっています。

不動産購入の際も、媒介契約を締結することになるのですが、物件紹介のたびに書面を交わすのは無理があるため、実務的には売買契約締結のときに媒介契約書を作成することが多いようです。

３種類ある媒介契約の特徴について

媒介契約に３種類の契約形態があることをご存知ですか？

「一般媒介契約（明示型・非明示型）」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに業務内容や売主側の義務が異なります。

今回は、それぞれの媒介契約について特徴と留意点について解説いたします。

一般媒介契約について

一般媒介契約は、最も制限の少ない契約形態で、同時に複数の不動産会社に対して売却活動を依頼することができます。売主自ら買い手を見つける「自己発見取引」も認められており、複数の買い手が現れた場合は、好条件を提示した相手方と契約をすすめることが一般的です。

留意点としては、指定流通機構（レインズ※）への物件登録と売却活動状況の報告が任意となる点です。依頼者が個別にレインズ登録や売却活動状況の報告を求めることは可能ですが、最終的には不動産会社側の判断となります。

一般媒介契約の有効期間は、法令上の規定はないものの、行政指導に従うことになるため3ヵ月以内となります。

また、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり、どちらかを選択することになります。「明示型」は、媒介契約を結んだ不動産会社に対し、他にどこの不動産会社と媒介契約を結んでいるかを明示しなくてはなりません。一方、「非明示型」は、他の不動産会社との媒介契約について明示する必要はありません。ただし、不動産の売却が成立した際は、明示型でも非明示型に関わらず、どの不動産会社で売買契約が締結されたかを通知する必要があります。

※レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）
レインズ（REINS）とは、国土交通大臣によって指定された不動産流通機構が運営する物件情報システムで、東日本レインズ・中部レインズ・近畿レインズ・西日本レインズの4つがありますが、2022年1月にシステム統合されました。全国の宅地建物取引業者は、レインズを通じて不動産情報を共有し、仲介業務に活用しています。