2020年4月の民法改正によって、不動産売買の際に売主側が負うべき義務は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。売主は契約内容に適合した物件を買主に引き渡す義務があり、それができなければ責任を問われることになります。
このような不動産売却に伴うリスクを最小限に抑える意味でも、物件状況を正確に開示するための書類である「物件状況報告書」が極めて重要になってきています。
今回は、「物件状況報告書」について、詳しく見ていきましょう。
「物件状況報告書」とは
「物件状況報告書」とは、不動産売買において売主が買主に対して物件の状態を説明するための書類です。この書類には、物件の現状や過去の修繕履歴、雨漏りやシロアリ被害の有無、周辺環境の問題などが記載されます。
売主が知っている物件の情報を正確に伝えることで、将来的なトラブルを防ぐ役割を果たす書類なので、物件状況報告書は原則として売主自らが作成することになります。虚偽や不正確な記述があると、「売主負担で老朽箇所を補修する」「不具合が補修できない部分に相当する金額について、売却代金の返還を求められる」ことが考えられます。また最終的には物件の不備を理由に売買契約を解除される可能性もありますので、物件状況報告書は詳細かつ正確に記入するようにしましょう。
実務的には、仲介業務を担当する不動産会社のフォーマットに沿って記入することになりますので、難しいものではありませんが、正確を期す意味でも、不動産会社の担当者とともに現地を確認しながら記入していくこともお勧めいたします。
「物件状況報告書」と「重要事項説明書」の違い
「物件状況報告書」と売買契約時の「重要事項説明書」は、不動産取引において重要な役割を果たす書類で、重複する部分もありますが、それぞれの目的や内容には違いがあります。
物件状況報告書:
作成者：主に売主が作成します。
内 容：売却する不動産の現在の状態について説明するもので、物件の不備や欠陥（例：雨漏り、給排水管の老朽化など）を記載します。
目 的：買主に物件の現状を正確に伝え、後々のトラブルを防ぐために使用されます。
重要事項説明書:
作成者：宅地建物取引士（不動産業者）が作成します。
内 容：不動産取引に関する法的な事項や物件の基本情報（例：面積、構造、権利関係など）を詳細に説明します。
目 的：買主が物件購入に際して必要な情報を正確に理解し、安心して取引を行うために使用されます。
物件状況報告書は物件の具体的な状態を伝えるためのものであり、重要事項説明書は法的な情報や基本的な物件情報を提供するためのものということになります。
「物件状況報告書」の記載項目
「物件状況報告書」は「物件概要書」「告知書」など異なる名称で呼ばれることもあり、不動産会社によってフォーマットも異なる場合がありますが、詳細な内容はほぼ同じになっています。
具体的には、下記のような項目が記載されています。
- 付帯設備の状態（水道、ガス、電気、空調、給湯器など）
- 建物の基礎、給・排水管、バルコニーなどの老朽化の現状
- 土地の境界確定の状況
- 騒音などの近隣の状況
- 管理費、修繕積立金の滞納状況
- 管理組合に関する事柄
物件状況報告書の記載項目事例
【建物】
- 雨漏り
- 白アリ
- 給水管・排水管の故障、漏水
- 室内の天井、床、階段、手すりなどの不具合
- 建物の瑕疵（傾き・腐食・不具合等）
- 外壁、基礎
- 雨樋
- その他
- 住宅性能評価書
- 耐震診断
- 増改築・修繕・リフォームの履歴
【土地】
- 境界確定の状況・越境
- 土壌汚染の可能性
- 地盤の沈下、軟弱
- 敷地内残存物（旧建物基礎・浄化槽・井戸等）
- 排水桝
- その他
【周辺環境】
- 騒音・振動・臭気等
- 周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等
- 近隣の建築計画
- 電波障害
- 近隣との申し合わせ事項
- 浸水等の被害
- 事件・事故・火災等
- その他、引き継ぐべき事項
例えば「雨漏り」の項目では具体的に下記のような記載となります。
□ 現在雨漏りをしていない
□ 過去に雨漏りがあった 箇所： 修理工事 未：済（昭和・平成 年 月頃）
□ 現在雨漏り箇所がある 箇所：
さらにマンションでは、下記項目が追加されることになります。
【管理組合】
- 管理費・修繕積立金の変更予定
- 管理費・修繕積立金の滞納状況
- 大規模修繕の実施時期、予定されている修繕工事の状況
- 自治会費等
- 管理組合での討議事項
物件状況報告書を作成する際の注意点
物件状況報告書は、売主が知っている事実を正確に説明するという点に大きな意味があります。
たとえ物件設備に不具合があったとしても、発生状況や現況を具体的に記載していれば、買主側が「物件設備の不具合を了承して契約した。」という事実が重視されることになるからです。
結果として、契約不適合責任を問われる可能性が大きく軽減され、売主側はリスクを最小限に抑えることができます。
近隣状況として音や匂いに関する問題を記載する際は、特に注意が必要です。音や匂いの感じ方は個人差が大きいため、それほど気にならなかった騒音が、買主にとっては大問題となるケースも考えられるからです。些細なことであっても、できるだけ具体的に記載しておくことをお勧めいたします。
相続で受け継いだ物件など、実際に居住したことのない物件を売却するケースでは、現状を正確に把握することは非常に困難です。そのような場合は、有料にはなりますが「既存住宅状況調査（ホームインスペクション）」を利用して、専門家に現状を確認してもらうという方法があります。
売却活動を始める前に、しっかりと時間をかけて物件の現状を確認し、調査が必要な点があれば早期に専門家に依頼しましょう。
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