不動産売却を仲介会社に依頼する場合、最初に媒介契約を締結することになります。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があるのですが、仲介会社側が「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を勧めることが多いこともあり、「一般媒介契約」を選択する方は少ない状況にあります。
媒介契約の種類は、売却活動に大きな影響を与えることになりますが、実際に、どのようなケースであれば「一般媒介契約」を選択するメリットがあるのでしょうか?デメリットも踏まえて、「一般媒介契約」について、詳しく確認していきましょう。
「一般媒介契約」の特徴とは
不動産売却時の「一般媒介契約」は、売却活動を不動産会社に依頼する際の契約方法の一つで、売主にとって自由度が高いことが特徴です。この契約では、複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼することが可能で、さらに自分で買主を見つけて直接売却することもできます。このため、売却の選択肢が広がり、自力での販売を視野に入れている場合には適した契約と言えます。
また、一般媒介契約では不動産会社に特定の報告義務が課されないため、進捗状況を確認したい場合は、売主自身が不動産会社に問い合わせる必要があります。さらに、不動産会社は指定流通機構(レインズ)への物件登録義務を負わないため、情報公開の範囲が他の契約形態と異なることがあります。
仲介手数料については、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」で違いはありません。「成約価格×3%+60,000円(消費税別)」が仲介手数料法定上限額となります。
複数の不動産会社に依頼可能
一般媒介契約では、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことが可能です。これにより、各社が異なる購入希望者やマーケティング方法を使って物件を売り出すため、より広い範囲で売却活動が行われる可能性があります。
自己発見売買も可能
不動産会社を通さず、自分で購入希望者を見つけて直接売買契約を結ぶこともできます。その場合、不動産会社への仲介手数料は発生しません。自力で買主を見つける能力がある場合や、人脈を活用できる場合に有利です。
明確なレインズ(指定流通機構)への登録義務がない
他の媒介契約(例えば専任媒介契約や専属専任媒介契約)では、レインズへの登録が義務付けられていますが、一般媒介契約では必須ではありません。ただし、不動産会社が自主的に登録する場合もあります。
売主への報告義務がない
不動産会社は売主に対して売却活動の進捗状況を定期的に報告する義務がありません。進捗状況を知りたい場合は、売主が自発的に不動産会社へ問い合わせる必要があります。
契約の拘束力が低い
他の媒介契約と比べて、売主に対する拘束力が少なく、柔軟な対応が可能です。一方で、不動産会社側にとっては確実に報酬を得られる保証が少ないため、販売活動に力を入れない場合もあります。
「一般媒介契約」のメリット
一般媒介契約には、様々な特徴がありますが、あえてこの契約形態を選択するメリットとしては、下記の点が挙げられます。
物件の「囲い込み」がなくなる
一般媒介契約では複数の不動産会社と同時に契約が可能なため、各社がそれぞれのネットワークや購入希望者に向けて売却活動を行います。
悪質な「囲い込み」(他社からの問い合わせや紹介に対し、「すでに申し込み済み」などと虚偽の情報を伝え、意図的に売主・買主両方から手数料を得ようとする行為。)も行われにくく、不動産会社1社の販売活動状況で、売れ行きが左右されることがありません。
不動産会社の販売活動を比較できる
一般媒介契約では、複数の不動産会社が競合することになるため、物件の販売価格や条件を適正に設定し、効果的な広告や営業活動を行うことが求められます。また、売主は不動産会社の販売活動やサービスを比較しながら、絞り込むこともできます。
物件情報を公にせず売却活動できる
一般媒介は「レインズへの登録義務がない」ため、周囲に売却活動を知られにくいというメリットがあります。レインズ登録により、広く買主を探すチャンスは減ってしまいますが、近隣や親族に内密にしたい事情がある場合には最適です。
「一般媒介契約」のデメリット
他にないメリットがある一般媒介契約ですが、依頼する不動産会社によっては下記のようなデメリットも考えられます。
消極的になる不動産会社が出てくる可能性あり
複数会社で競合するため、広告宣伝費のかけ損を心配する不動産会社が出るかもしれません。それぞれの不動産会社には得意な営業エリア、物件種別もありますので、積極的な販売活動が期待できる会社を選びましょう。
販売活動の現状がわかりにくい
一般媒介では販売活動の報告義務がないため、現状把握が遅れる懸念があります。買主からの反応や評価がタイムリーに伝わらないことで、「値下げ」のタイミングなどの戦略が立てにくくなります。
独自サービス・特典を受けられない可能性あり
不動産会社によっては、見栄えをよくする「ハウスクリーニング」や、売却不振だった場合の「買取保証」など、独自サービスや特典を用意していることがあります。しかし、このような独自サービスは、一般媒介は対象外で、専任媒介か専属専任媒介でないと受けられないケースが多いようです。
一般媒介契約が適した選択肢となる場合
一般媒介契約をあえて選択する理由は、売主が「自由度」や「柔軟性」を重視する場合に考えられます。特に下記の点では、一般媒介が有効な選択肢となります。
複数の不動産会社の力を活用したい
一般媒介契約では、複数の不動産会社に依頼できるため、特定のエリアに強い不動産会社や富裕層に特化した会社など、特徴の異なる会社を同時に利用することで、より多様な購入希望者にアプローチできます。
売却を急いでいない
不動産売却を急いでいない場合には、一般媒介契約の「緩やかな進め方」が適しています。売却活動の進行状況を自分で調整しながら、最良の条件で購入希望者を探すことができます。
一般媒介契約を選ぶ理由は、不動産会社への依存度を抑え、自身の主体性や自由度を保ちながら売却活動を進めたい場合に適しています。ただし、不動産会社側の積極性が低くなる可能性があるため、売主自身が進捗を管理したり、複数の会社を適切に活用したりする努力が必要です。売却のスピードや効率を重視する場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約と比較して慎重に検討することが望ましいでしょう。
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