賃貸中のマンションでも売却できる!? 賃貸中物件の売却方法と注意点について

「相続した賃貸中のマンションを売却したい。」「急に現金が必要になったので、賃貸中の一棟マンションを売りたい。」という相談を受けることがあります。

結論から言うと、居住用物件、収益物件に関わらず、賃貸中の物件であっても売却することは可能ですが、賃貸中の物件を売却する際には、一般物件と異なる注意点があります。

今回は、賃貸中物件の売却について解説したいと思います。

賃貸中の物件であっても売却可能

賃貸中の物件について、「賃借人（借主）が出ていかないと売却できないのでは？」と考えている方もいるようですが、実際には、賃貸中でも売却は可能です。

賃借人（借主）が入居している状態のままで売り出すことができますし、賃借人（借主）の同意も必要ありません。

物件売却後は、当然に賃貸人（貸主）が変更されることになりますが、賃借人（借主）の法的地位にも影響はありません。

不動産流通のマーケットでは、「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、普通に取引されていますが、居住用物件を探している人には不向きな物件になるため、相場価格より若干低い価格で取引されることが多いようです。

賃貸中物件を売却する際には、一般的には下記のいずれかのパターンになります。具体的な注意点について見ていきましょう。

賃貸中物件を入居者がいる状態のままで売却した場合、買主が新たな賃貸人（貸主）となり、賃貸借契約は引き継がれます。

「投資用物件」「オーナーチェンジ物件」としての売却になりますので、売り出し時点での表面利回りが高ければ、不動産投資家に売却できる可能性があります。

賃貸中物件は投資用物件としての取り扱いとなるため、賃借人（借主）の退去を待ってから売却するケースも少なくありません。居住用物件として売却する方が買い手を集めやすく、売却価格も高くなる傾向にあるからです。

特に、賃料の低い低利回り物件の場合、賃貸中物件のまま売却するよりも、居住用物件として売り出した方が有利です。

一棟物件では無理ですが、区分所有マンションや一戸建ての場合は、現在の入居者である賃借人（借主）に売却するという方法が考えられます。

直接交渉により個人間取引に持ち込む方法もありますが、後々のトラブルを考えるとお勧めはできません。不動産会社に仲介してもらう方が確実で、安全です。

賃貸中物件を売却にはいくつかの注意点があります。一般的な居住用物件と異なる下記の点には注意が必要です。

賃貸中物件は、評価方法が一般的な居住用物件と異なります。

「居住用物件」は、類似物件の取引事例を参考にした「取引事例比較法」で査定されることになりますが、賃貸中物件は「収益還元法」が適用されます。

「収益還元法」は、賃料収入額と経費をもとに、将来得られる見込み収益を計算して物件価格を導き出す方法です。現状の賃料が高ければ査定額も高くなりますが、賃料が低い物件では査定価格も低くなってしまいます。

賃借人（借主）がいる状態では物件内覧が難しく、売却後に不具合が見つかるトラブルが考えられます。

売却時にリフォーム履歴を開示したり、瑕疵担保責任の免責条項をつけたりするなど、リスクを最小限にとどめる工夫が必要となります。

また、物件内覧できないことを理由に値下げ交渉されることもあるので注意が必要です。

賃貸中物件の場合、買主は「何故売るのか？」という売却理由に強い関心を持つことになります。「利回りの高い優良物件なら、普通は手放さない。」と考えるからです。

合理的で明確な売却理由があれば問題はありませんが、怪しまれないためにも状況に応じた説明ができるように準備する必要があります。

賃貸中物件を売却する際には敷金の精算が必要となります。敷金返還義務は買主である新しい賃貸人に引き継がれるので、受け取り済みの敷金を売買代金額から差し引くなど、清算方法を調整しなければなりません。

同様に先払い家賃の日割り分についても、売買代金から差し引くことによって清算するのが一般的です。

賃貸中物件の売却に伴う賃貸人（貸主）の変更について、基本的に賃借人（借主）の承諾は不要ですが、新しいオーナー（買主）に敷金等が引き継がれる旨および賃料の支払い先が変更になることなど、オーナーチェンジに伴う通知が必要となります。

居住用物件と異なり、賃貸中物件では様々な手続きが必要となりますので、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめいたします。早めに準備することができれば、賃借人（借主）の退去を待って、居住用物件として売却するという比較的安全な選択肢が考えられるかもしれません .