築年数が経過している物件や破損箇所が多い物件の場合、買主の印象を良くする目的で、売却前にリフォームを検討される方が少なくありません。不動産を売却する直前のリフォームは、実際に早期売却・高値売却につながるのでしょうか？
今回は、不動産売却前のリフォームについて、そのメリット・デメリットを考えていきたいと思います。リフォームすべきかどうか悩んでいる方は、参考にしてみてください。
不動産売却時にリフォームを行うメリット
不動産売却時にリフォームを行うメリットとしては、下記の３点が考えられます。
- 汚れや破損を修復することで見栄えが良くなり内覧時の評価が上がる
- リフォームの仕上がりが高く評価され、売却価格が上がる可能性がある
- 買主のリフォーム負担（資金的・時間的）が減り、評価されやすくなる
それぞれのメリットについて、具体的に見ていきましょう。
汚れや破損を修復することで見栄えが良くなり内覧時の評価が上がる
不動産売却時にリフォームを行うメリットとして、最も大きいものは、「見栄えが良くなることで内覧時の評価が上がる」という点にあります。
築年数の古い物件では、キッチン・トイレ・バス・洗面所などの劣化が目立つため、物件内覧の際の印象が悪くなり成約に至らないことがあります。
クロスやフローリングといった、目につきやすい汚れや破損は値引き材料に使われるリスクもあり、リフォームはその対策となります。
リフォームの仕上がりが高く評価され、売却価格が上がる可能性がある
リフォームの仕上がりやデザインが高く評価されれば、実際にかかった費用よりもプラスの価格で売却できる可能性があります。
また、特殊な立地・間取りなど評価されにくいポイントがある物件では、リフォームによって競争力をアップさせることも重要な販売戦術となります。
買主のリフォーム負担（資金的・時間的）が減り、評価されやすくなる
不動産購入後にリフォームするとなると、住宅ローンにプラスして金利の高いリフォームローンを新たに借りる必要があります。
リフォームローンは住宅ローンに比べて短期の借り入れとなるため、月々の支払額は大きく、ぎりぎりの資金計画の人の場合、ローン審査が通らないことも考えられます。
クロス・フローリングの破損箇所や水廻り設備についてリフォームしておくと、資金的・時間的な余裕のない人への訴求力がアップします。リフォーム不要の「即入居可能」物件としてアピールすることで、早期売却に繋げましょう。
不動産売却時にリフォームを行うデメリット
売却前にリフォームを行うことのメリットを見てきましたが、実際には下記のようなデメリットも考えられます。リフォームを検討する場合は、メリットとデメリットを比較検討し、物件の現状に合わせた選択が必要です。
- リフォーム費用を上乗せできない可能性がある
- 自分好みのリフォームをしたい買主に避けられる
それぞれのデメリットについて、見ていきましょう。
リフォーム費用を上乗せできない可能性がある
築年数の古いマンションでは劣化部分を修復するだけで、相当額のリフォーム費用がかかります。リフォームすることにより物件内覧時の印象は確実に良くなりますが、リフォーム費用を売却価格に上乗せすると、相場価格から乖離し敬遠されることも考えられます。
長期間売れない場合は価格を下げざるを得なくなり、リフォーム費用を回収できないリスクもありますので、大規模リフォームについては売却担当の不動産会社と相談してからにしましょう。
自分好みのリフォームをしたい買主に避けられる
最近はリノベーションブームと呼ばれる状況にもあり、中古物件を購入して自分好みのリフォームを計画している方も増えてきています。
売主側でリフォームを行ってしまうことで、このような方々の検討対象から外れてしまう可能性があることに注意が必要です。
魅力的な立地の物件であったとしても、リフォームの内容が買主の好みに合わない場合は、避けられてしまいますので、間取りやデザインには手をつけず、水廻り設備など最低限のリフォームだけに留めることが無難です。
不動産売却時は小規模リフォームから検討しましょう
不動産売却時のリフォームは、大きな失敗を避ける意味もあり、破損箇所を中心とした小規模リフォームから順に検討することをお勧めしています。
大規模リフォームや個性的なリフォームは、高く評価される成功事例もありますが、売れにくくなるリスクもあるため注意が必要です。
優先的にリフォームすべきは、破損していたり、劣化していたりする箇所で、目立つポイントは、物件内覧する買主の印象を大きく損ないますので、リフォームすることをおすすめいたします。
キッチンやバスルームなどの水廻りを気にする買主も多いため、事前のリフォームを実施するケースもありますが、コストが大きくなるため十分な検討が必要です。
リフォーム範囲を大きくしすぎると、コストアップ分を売却価格に上乗せせざるを得なくなり、売り出し価格が周辺相場よりも割高になってしまいます。
物件の売り出し価格に大きな影響を与えない範囲という点を考慮すると、リフォーム代の目安は50万円以下となり、結果的に、クロスやフローリングの破損箇所中心のリフォームに留まります。
築年数の古い物件ほどリフォームを必要としますが、費用をかけても金融機関の担保評価が上がるわけではない点に注意が必要です。特に1981年以前の旧耐震基準の建物については、不動産会社の担当者と十分に相談しましょう。
売却に強い不動産会社であれば、リフォームを行うべきポイントや、物件相場から許容されるリフォーム費用の目安についてアドバイスが期待できます。
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