マイホームの買い替えは、新居の「購入」と現在の住まいの「売却」を同じタイミングで進めていくことが重要です。しかし、状況によっては、どちらか一方を先行させざるを得ないケースも考えられます。
マイホームの買い替えは、「購入」を先行させる場合と「売却」を先行させる場合では、どのような違いがあるのでしょうか？今回はマイホームの「買替」について、考えていきたいと思います。
「購入先行型」：先に新しい住まいを購入
「購入先行型」の特徴
買い替えに際して、新居を先に購入する「購入先行型」では、希望条件に合う物件をゆっくり探すことができるというメリットがあります。現在の住まいの売却を急ぐ事情がないのであれば、気に入る物件が出てくるまで買い替える必要もありません。また、現在の住まいから新居へ直接引っ越すことができるため、仮住まいの必要もなく、転居の手間は最小限で済みます。
しかしながら、「購入先行型」の買い替えでは、現在の住まいの売却金額が確定しないこともあり、新居の購入予算や資金計画を決めにくくなります。特に、買い替え先の購入資金として、現在の住まいの売却資金を充当するケースでは、購入物件の引き渡し日までに、売却手続きを完了させる必要があるため、高値売却よりも早期売却を狙った売却活動にならざるを得ません。
買い替え先の購入資金に、売却資金を充当しないケースであっても、住宅ローンの残債があれば、一時的にローンの二重払いになってしまうことも考えておく必要があります。
「購入先行型」での買い替えの流れ
売却資金を新居の購入資金に充当しない「購入先行型」での買い替えの流れについて、見ていきましょう。
- 売却を急がないため、時間をかけて、希望の物件を探すことができます。
- 希望条件に合う物件が見つかれば、新居の不動産売買契約を締結します。
- 残金決済後に物件引渡しを受けます。
- 新居への引越しを終えたら、不動産仲介会社に対し、以前の住まいの売却を依頼します。（新居の売買契約を締結するタイミングでの売り出しも可）
- 買主が見つかれば不動産売買契約を締結し、残金決済と引渡しを行います。
「購入先行型」は、物件探しに注力できることが最大のメリットですが、資金的な余裕が必要なため、誰にでもできるという手法ではありません。
「売却先行型」：先に現在の住まいを売却
「売却先行型」の特徴
現在の住まいを先に売却する「売却先行型」の最大のメリットは、“資金的な余裕がなくても買い替えができる”という点にあります。売却代金を購入資金に充当することができるため、新しい住まいの購入予算を明確に設定することができ、計画的な買い替えを行うことができます。
また、「いつまでに売却しないといけない」という期限がないため、売り急ぐ必要がなく、高値売却を目指した、余裕のある売却活動を行うことができます。
ただし、買い替え先が見つかる前に、売却が進んでしまった場合や、建築中などで新しい住まいへの転居ができなかったりした場合には、仮住まいが必要となります。余計な転居費用や仮住まい家賃が発生することになるため、売却、購入のタイミングが重要となります。
「売却先行型」での買い替えの流れ
買い替え先の購入資金に、現在の住まいの売却資金を充当する「売却先行型」での買い替えの流れを見ていきましょう。
- 不動産仲介会社に、現在の住まいの売却依頼を行うと同時に、物件探しをスタートします。
- 買主が見つかったら、引き渡し日等の契約条件を調整し、不動産売買契約を締結します。
- 買い替え先の新居についても、希望物件が見つり次第、不動産売買契約を締結し購入手続きをおこないます。
- 売却物件と購入物件の残金決済を同時に行うことは難しいため、売却物件の残金決済後1週間程度の「引渡し猶予」の調整が必要になります。
「売却先行型」の買い替えにおいては、売却資金と購入資金を上手につなぐ必要があるため、厳密なスケジュール管理が求められます。
「購入先行型」と「売却先行型」のどちらが有利？
買い替えを行う際は、「購入先行型」と「売却先行型」のメリット・デメリットを理解した上で、どちらの手法を採用するか判断しなければなりません。
新しく購入する物件をじっくりと選びたい場合や、現在の住まいが比較的良い条件で売却できそうなケースでは、「購入先行型」を採用する方が満足度の高い買い替えになると考えられます。
現在の住まいの売却資金を、購入資金に充当するケースでは、「売却先行型」を選択することになります。売却を先行させて、新居の購入資金を確定した上で、新しい住まいを探す方が、不動産取引としては安全と言えます。
住み替えの事情、資金余力、売却物件の現状などを総合的に勘案して決めることになりますが、不動産市況にも大きな影響を受けることになるため、実務を担当する不動産仲介会社に早めに相談することが重要です。
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