不動産を売却した際には、６つの税金が関連してくると言われています。
特に、不動産売却によって売却益が発生した場合には、譲渡所得税、住民税の対象となりますが、この不動産売却益には特例を活用することができますので、「税金」について十分に理解することが非常に重要となります。
今回は不動産売却に関連する税金の種類と計算方法について見ていきたいと思います。
不動産売却時の税金について
不動産を売却したときには、下記の６つの税金が関連してくることになります。
売却手続きに関係する税金
＞印紙税
課税文書となる不動産売買契約書にかかる税金です。
＞登録免許税
不動産登記にかかる税金です。住宅ローンの抵当権を外すための「抵当権抹消登記」が必要となります。
＞仲介手数料にかかる消費税
不動産会社に仲介を依頼して売却した際には、成功報酬として仲介手数料が必要となり、消費税も発生します。
売却利益が発生した場合の税金
＞譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を売ったときの利益である「譲渡所得」に対して課税される税金です。譲渡所得は、不動産売却による収入から、売却時諸経費や取得時費用を差し引いた金額です。
＞住民税
住民税は、住民税は道府県民税と市町村民税の2つを合わせたもので、その年の1月1日現在の居住地に納税されます。
＞復興特別所得税
東日本大震災の復興を目的とした税金で、2037年まで発生します。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、「課税譲渡所得」に対して一定の税率をかける以下の計算式で算出します。
課税譲渡所得の計算式
課税譲渡所得＝不動産の売却価格－（不動産の購入価格＋不動産の購入経費＋不動産の売却経費）－特別控除額（一定の場合）
※不動産の購入経費とは、不動産仲介手数料、所有権移転登記、境界確定費用などが含まれます。※不動産の売却経費とは、不動産仲介手数料、測量費用、土地建物の明け渡しに関する費用などが含まれます。
※実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます。
譲渡所得と所有年数の関係について
不動産売却の場合、譲渡所得にかかる税金は、不動産の保有期間や自己居住用の不動産か否かによって税率が異なってきます。
実際に税率の違いがどれほどあるか、見ていきましょう。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）
所得税：30.63％ 住民税：9％
長期譲渡所得（所有期間5年超）
所得税：15.315％ 住民税：5％
※譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か5年超かを判断します。
※所得税には復興特別所得税の2.1％相当が上乗せされています。
上記のように、不動産を所有していた期間や種類によって税率が大きく変わってきます。不動産売却のタイミング次第で、手元に残る金額が変わってくることに注意しましょう。
不動産売却で知っておきたい特例について
不動産売却の場合、譲渡所得にかかる税金は大きな金額になりやすいため、不動産売却時の特別控除や軽減税率など、税制上の特例を事前に確認しておきましょう。
特例には様々な適用条件があるため、実際に利用する場合は必ず税務署や税理士などの専門家に確認するようにしましょう。
居住用不動産（マイホーム）売却時の3,000万円特別控除
自宅として利用していた居住用不動産（マイホーム）を売却した場合、その際に発生した売却で得た利益（譲渡所得）から最大3000万円の控除を受けられる制度です。
賃貸用（投資用）のマンションやアパート、更地、一定の期間以上居住していない住宅などは対象外となります。
売却後に新しくマイホームを購入する際は、住宅ローン控除が受けられなくなりますので、どちらかが得になるかを確認した上で利用しましょう。
また、相続した不動産は対象外になる点も注意が必要です。
所有期間が10年を超える場合の軽減税率
売却するマイホームの所有期間が10年を超えていた場合、譲渡所得にかかる税率が低くなる制度です。この特例は「居住用不動産の3000万円特別控除」と併用できる点が大きなポイントです。ただし、住宅ローン控除との併用はできませんのでご注意ください。
また、前年または前々年に同じ特例を使っている場合は対象外となりますので、確認が必要です。
軽減税率が適用される場合、は譲渡所得に応じて以下の税率となります。
譲渡所得のうち6,000万円以下の部分：14.21％
譲渡所得のうち6,000万円以上の部分：20.315％
特定の居住用財産（マイホーム）の買換え特例
特定の居住用物件（所有期間と居住期間がその年の1月1日時点で10年超）を買い換えする場合、売却時の税金を買い換えた住宅の売却時までに繰り延べできる制度です。
この制度は、「居住用不動産の3000万円特別控除」「住宅ローン控除」「「所有期間10年超の軽減税率」との併用はできないため、ご注意ください。
不動産売却の際は、「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」「印紙税」「登録免許税」「消費税」の６つの税金が関係してきますが、大きなものは「譲渡所得税」と「住民税」です。重要な「譲渡所得税」と「住民税」については、特例措置を含めて、事前に確認しておきましょう。
税金についての詳しい解説については国税庁公式ページをご参照ください。
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