不動産を売却する際に、「不動産買取」を最優先に考えるケースはあまり多くありません。一般的には、不動産会社に依頼し、不動産流通市場で買主を探す「不動産仲介」が第一選択になります。
しかし、再建築不可、広大地、心理的瑕疵など、一般的な不動産流通市場では売りにくい物件や、早急に売却して現金化しなければならない事情があるときには「不動産買取」を選ぶケースが多くなります。
今回は、一般的な不動産仲介による売却よりも、「不動産買取が適していると考えられるケース」と「不動産買取が選択肢に入るケース」について、ご説明したいと思います。
「不動産買取」が適しているケース
再建築不可物件・違法建築物・既存不適格建築物など
接道義務違反の「再建築不可物件」や建築基準法等に違反している「違法建築物」、法改正などで法令等に適合しなくなった「既存不適格建築物」などは、金融機関からの融資がつきにくい、行政指導等による各種制限や追加負担があるといった理由から、一般的な不動産流通市場で買主を見つけることは簡単ではありません。
このような物件については、不動産会社による直接買取を検討する方が、結果的に有利な売却になることが少なくないのです。
その他、境界確定など隣地との調整が必要な物件についても、不動産買取であれば比較的簡単に売却することができます。
広大地（土地面積が広い物件）など
広大地とは、その地域における標準的な宅地の面積に比べて著しく面積が広大な宅地のことをいいます。ただ、具体的に何㎡以上が著しく広大という定義はなく、様々な要素を含めて考えると、三大都市圏の市街地区域では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上あれば、税法上でも広大地評価の可能性があるため、この水準がひとつの基準になると思われます。
著しく面積が広い広大地は、売却価格も高額になってしまうこともあり、マイホーム購入を検討している一般的なエンドユーザーが買える物件ではありません。土地を分割して売りやすい面積にしてから売却することもできますが、多大な労力が必要となるため、現実的な手段とは言えないでしょう。結果として、マンション開発や戸建分譲を行っている不動産会社に買い取ってもらう方向を検討することになります。
心理的瑕疵物件（自殺・事件・孤独死）など
不動産取引における「心理的瑕疵」とは、買主や借主に心理的な抵抗が生じる恐れのあることを指します。具体的には、次のようなものが挙げられます。
- 自殺や殺人など過去の嫌悪すべき事件
- 火災、忌まわしい事故など
- 近くに墓地や嫌悪・迷惑施設が立地していること
- 近隣に指定暴力団事務所等があること
- 一定期間放置された孤独死
- ゴミ屋敷が隣接している
※自然死であっても発見されるまでに時間がかかった場合は、心理的瑕疵物件という扱いになる場合がありますので、注意が必要です。
心理的瑕疵物件は、値段を下げても買い手が見つからないことが多く、売却までに相当程度の時間が必要になります。物件が抱える状況にもよりますが、心理的瑕疵物件を専門にしている不動産会社などに買い取ってもらう方が結果的に有利になると考えます。
「不動産買取」が選択肢に入るケース
築年数が古い物件
築年数が古い物件や傷みの激しい物件については、全面リフォームが必要となることもあり、不動産買取が選択肢の一つとして考えられます。
リフォームを行う場合、購入側は工事完了までの仮住まい準備やリフォームローンの追加借り入れなど、通常の物件よりも負担が大きくなるため、一般的な「不動産売却」ではなかなか買い手が見つからないという事態があり得るからです。
「不動産買取」であれば、瑕疵担保責任を負う必要もないため、築年数の古い物件の売却には有効です。
相続に伴う売却
相続税対策として、現金がきちんと確保されていれば問題ないのですが、相続資産が不動産ばかりで相続税を支払うための現金が用意できないケースは早急な対応が必要になります。
物納が受け付けてもらえなかったケースも含め、不動産買取であれば、相続税の申告書提出期限までに時間がない場合でも即現金化が可能です。
離婚による財産分与
離婚の財産分与で不動産を売却しなければならないケースでは、「周囲に知られたくない」「現金化を急ぎたい」など、不動産仲介による売却では対応できないケースが少なくありません。
特に共有名義の場合では、互いの事前協議に時間がかかることが多く、早急に解決できる不動産買取が有力な選択肢となります。
不動産買取による現金化に要する期間は、物件の現況や買取価格によって異なりますが、居住中の場合で約１ヵ月程度が目安となります。「買取査定」⇒「売買契約」⇒「代金決済・鍵引き渡し」⇒「所有権移転登記」という流れが一般的で、物件明け渡しに時間がかかれば、その分だけ長期化します。空き家であれば、短期間で現金化が可能です。
「不動産買取」は、一般的な「不動産売却」に比べて価格が低く抑えられるというデメリットがありますが、それに代わる様々なメリットが存在します。物件の状況に応じて不動産買取を賢くご活用ください。
京都市左京区・北区の中古マンション・新築一戸建て情報は「京都洛北不動産」
京都市全域・左京区・北区の売却査定・買取査定・不動産売却は「京都洛北不動産売却ネット」
